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Cuando se trata de propiedades, la mayoría de los principales indicadores sugieren ahora que estamos en medio de un cambio de un mercado de vendedores a un mercado de compradores.
No sólo están cayendo los precios de la vivienda, según los índices de precios de la vivienda Nationwide y Halifax, sino que la última encuesta de Rics entre agentes inmobiliarios sugiere que la demanda de los compradores y las ventas acordadas siguen cayendo bruscamente ante las tasas hipotecarias más altas.
Además de una caída en la actividad del mercado inmobiliario, la encuesta sugiere que los precios de las viviendas siguen en una trayectoria descendente, y los encuestadores señalan una aceleración en el ritmo de caída hasta agosto.
Tienes calor, luego tienes frío: la proporción de casas disponibles que se venden puede variar enormemente de un código postal a otro
Sus expectativas a corto plazo apuntan a pocas perspectivas de cambio en el futuro inmediato.
Más de dos tercios de los encuestados ven una caída en los precios de la vivienda, y una proporción similar cree que es probable que se produzcan nuevas caídas de precios a medida que la asequibilidad y la confianza de los compradores siguen siendo limitadas. Aproximadamente la mitad cree que los precios serán más bajos el próximo año.
Pero cuando hay malas noticias para los compradores de viviendas, normalmente significa que hay oportunidades para los compradores.
Jeremy Leaf, agente inmobiliario del norte de Londres y ex presidente de Rics residencial, dice: “Lo que hemos estado descubriendo sobre el terreno es que hay menos compradores pero más serios que dominan, en particular aquellos que no dependen de la financiación hipotecaria y tratan de identificar las vendedores más motivados.
“No hay duda tampoco de que el reciente aumento de la estabilidad en las tasas hipotecarias y la expectativa de que estamos en el pico o cerca de él ha alentado a algunos a mirar lo que hay disponible en el mercado mientras aquellos que regresan de vacaciones consideran vender”.
¿Está usted en un mercado de compradores o de vendedores?
En última instancia, la experiencia de compradores y vendedores variará según la zona exacta en la que vivan.
Nuevos datos compartidos exclusivamente con This is Money por el sitio web de asesoramiento inmobiliario. El avisoha revelado los mercados inmobiliarios locales más calientes y más fríos de Gran Bretaña, desglosados por ciudades, condados e incluso códigos postales.
Si bien algunas áreas se han transformado en mercados de compradores en los últimos 12 meses, también hay muchos lugares donde los vendedores probablemente tendrán la ventaja en las negociaciones.
Su casa vende ‘previsión del tiempo’ PropCastanaliza la proporción de propiedades en todos los códigos postales del Reino Unido, que están en venta, vendidas o en oferta, para determinar la demanda de los compradores y qué tan fácil o difícil es vender en cada área determinada.
Cuanto menor sea la proporción de viviendas vendidas o en oferta en un código postal determinado, más frío será el mercado y más fácil debería ser para los compradores regatear y conseguir un descuento.
PropCast ha medido la demanda de los compradores utilizando la metáfora de la temperatura para expresar un porcentaje: 100 grados es el más caliente y 0 grados el más frío.
Previsión meteorológica para la venta de viviendas: PropCast analiza la proporción de propiedades en todos los códigos postales del Reino Unido, que están a la venta, vendidas o en oferta, para determinar la demanda de los compradores.
Por ejemplo, la temperatura general del mercado del Reino Unido este mes es de 41 grados. Esto significa que de todas las viviendas que figuran actualmente en el mercado, el 41 por ciento están vendidas o en oferta.
Esto es inferior al 43 por ciento del mes pasado, al 61 por ciento en agosto del año pasado y al 65 por ciento en agosto de 2021.
Sin embargo, PropCast nos permite acercarnos a condados específicos e incluso códigos postales para evaluar el mercado local.
Por ejemplo, en septiembre pasado, en Norfolk, el 56 por ciento de las viviendas estaban marcadas como vendidas o en oferta. Ahora sólo el 34 por ciento de las viviendas ha encontrado comprador.
En East Riding de Yorkshire, la proporción de viviendas en venta ha caído del 55 por ciento al 27 por ciento.
Enfriamiento: todos los condados de Inglaterra y Gales han visto caer la proporción de viviendas en el mercado que se venden desde septiembre del año pasado.
Ciertas ciudades también han experimentado cambios dramáticos en el mercado al comparar este mes de septiembre con el del año pasado.
Por ejemplo, en Manchester, el año pasado por esta misma época, el 52 por ciento de las viviendas en el mercado estaban catalogadas como vendidas o en oferta. Ahora sólo el 24 por ciento de las viviendas están vendidas o en oferta en la ciudad.
Victoria Iddon, directora de sucursal de Bridgfords Estate Agents en Manchester, dijo: “El año pasado, cuando pusimos una propiedad a la venta, todo el equipo tenía que estar presente sabiendo que el teléfono se derretiría”.
Victoria Iddon, directora de sucursal de la agencia inmobiliaria Bridgfords en Manchester, dice que algunas propiedades tienen dificultades para venderse
‘Ahora volvemos a la agencia inmobiliaria tradicional, donde la responsabilidad de ser proactivo recae en el agente.
‘Es cierto que todavía se venden propiedades, pero se puede ver una división en el mercado. Los apartamentos de hasta £200.000 se están vendiendo bien y hay muchos compradores primerizos que impulsan las ventas.
“Las propiedades entre £ 500.000 y £ 800.000 están tardando más, ya que los compradores esperan mejores tasas hipotecarias”.
Las ciudades de Ripon, Canterbury y Lincoln también han experimentado cambios similares en el sentimiento del mercado. El año pasado, el 56 por ciento de las viviendas en el mercado en Ripon se vendieron o se ofrecieron. Ahora sólo el 31 por ciento de las viviendas en el mercado han encontrado comprador.
Auge de los micromercados
Pero incluso dentro de estas ciudades existen micromercados que pueden significar que la imagen puede ser muy diferente de un código postal a otro.
Por ejemplo, en el código postal M17 en Greater Manchester, que incluye Sale y Salford, un enorme 95 por ciento de las casas en el mercado no se venden.
Sin embargo, la cercana M21, que cubre los suburbios interiores de Chorlton-on-Medlock, Moss Side, Hulme, Old Trafford y Ardwick es en gran medida un mercado de vendedores con el 69 por ciento de las viviendas en oferta.
La brecha entre los mercados más fríos y más calientes de cada región es notablemente amplia.
Mercado enfriándose: los precios de la vivienda pueden estar en una trayectoria general descendente, pero la brecha entre diferentes códigos postales en la misma área puede ser notablemente amplia
En el suroeste, PL23, que cubre un área en Plymouth en Devon, es un mercado de compradores fuerte con sólo el 18 por ciento de las propiedades disponibles vendidas.
Pero en la misma región, BS7, un distrito postal situado en el suroeste de la ciudad de Bristol, es actualmente un mercado de vendedores increíblemente fuerte, con el 74 por ciento de las viviendas actualmente en oferta o vendidas.
En West Midlands, el 19 por ciento de las acciones en B12 (un área de código postal que cubre la parte sureste del interior de Birmingham) ha encontrado actualmente un comprador.
Mientras tanto, WV12, un área de código postal en el distrito de Wolverhampton, incluido Walsall, está al rojo vivo con el 70 por ciento del stock disponible en oferta.
Londres es un buen ejemplo de una ciudad que a menudo se ve como un solo mercado, cuando en realidad la experiencia de compradores y vendedores variará de un código postal a otro.
En términos de Londres en su conjunto, el 35 por ciento de las viviendas actualmente en el mercado están vendidas o en oferta. Se trata de un cambio significativo con respecto a septiembre del año pasado, cuando el 48 por ciento de las viviendas habían encontrado un comprador.
Sin embargo, dentro de la capital, hay algunos códigos postales donde sólo el 10 por ciento de las viviendas en el mercado están vendidas o en oferta.
También hay códigos postales en los que casi el 60 por ciento de las viviendas han encontrado comprador.
Los mercados inmobiliarios más fríos de Londres (por código postal) son actualmente EC2, que incluye Shoreditch, Barbican y Liverpool Street, así como WC2 y W1, que incluyen una gran parte del centro de Londres e incluyen lugares emblemáticos como Oxford Street, Bond Street y Calle regente.
Mientras tanto, los códigos postales como E17 (Walthomstow), SW14 (Mortlake, Barnes, East Sheen, North Sheen) y E11 (Leytonstone, Wanstead, Aldersbrook, Snaresbrook, Cann Hall) siguen siendo relativamente competitivos con cerca de seis de cada diez viviendas actualmente en oferta. .
Micromercados: la proporción de viviendas en el mercado que se venden o se ofrecen en Londres dependerá en gran medida de cada código postal.
En última instancia, si bien las noticias muestran predominantemente una imagen negativa del mercado inmobiliario, estos datos sugieren que la realidad podría ser muy diferente dependiendo de dónde viva alguien.
Si bien los compradores de los mercados más fríos pueden potencialmente regatear y conseguir un descuento, aquellos en los mercados más calientes pueden necesitar adoptar un enfoque muy diferente.
Los compradores que buscan lugares donde los vendedores tienen dificultades para vender pueden sentirse más seguros al ofrecer un precio significativamente inferior al solicitado sin ofender al vendedor.
Es probable que el vendedor y su agente inmobiliario no tengan intereses y esto crea la oportunidad perfecta para comprar con descuento.
Vale la pena comprender qué están haciendo la demanda de los compradores y los precios de la vivienda en un área local, en lugar de centrarse en el condado o el país en su conjunto.
Por ejemplo, todavía puede haber una fuerte demanda de los compradores o una falta de viviendas de buena calidad en venta en un área específica.
Regatear: Es probable que el vendedor y su agente inmobiliario no tengan intereses y esto crea la oportunidad perfecta para comprar con descuento.
Los mejores consejos para vendedores y compradores
Dicho esto, según Gavin Brazg, fundador de PropCast, están viendo grandes caídas en la demanda en la mayor parte del Reino Unido, lo que empuja a las ubicaciones hacia un mercado de compradores.
“Este reequilibrio significa que el equilibrio de poder ahora se está desplazando hacia los compradores”, dice Brazg, “por eso estamos viendo que los precios de la vivienda se estabilizan, incluso bajan, y las negociaciones exitosas van en aumento”.
‘Esto significa que es más importante que nunca que los vendedores sean realistas sobre el valor de su casa y elijan un buen agente inmobiliario local que implemente una estrategia óptima de precios y marketing. De lo contrario, encontrarán que su casa tendrá dificultades para venderse.
El equilibrio de poder ahora se está inclinando hacia los compradores
Y añade: “Los compradores podrán negociar un poco más el precio, algo que no ha sido posible en los últimos dos años y medio”.
‘Esto puede ayudar a aliviar la carga del aumento de los pagos hipotecarios, al igual que cualquier ahorro en el impuesto de timbre.
‘Sin embargo, la demanda todavía existe, por lo que los compradores deben asegurarse de que están listos para mudarse cuando hagan su oferta.
‘Esto significa tener los fondos organizados, designados abogados y todo el papeleo en su lugar.
‘Hable también con su agente de compras si tiene uno, o con el agente inmobiliario si no lo tiene, para averiguar qué tan baja es aceptable una oferta.
‘Si baja demasiado, corre el riesgo de perder la casa de sus sueños. Ser un comprador al contado y ser flexible en la fecha de finalización a menudo puede alentar a un vendedor a aceptar también una oferta más baja.’
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